🌨️ Wynajem Mieszkania Przez Jednego Z Małżonków

Jeżeli więc jeden z małżonków zamierza dokonać darowizny mieszkania na rzecz wspólnego dziecka, musi najpierw uzyskać zgodę drugiego małżonka. W sytuacji, jeśli nieruchomość stanowi własność wyłącznie jednego z małżonków (lub rodzice nie pozostają już w związku małżeńskim), zgoda drugiego z rodziców nie jest konieczna. Skoro zgodnie z literalnym brzmieniem art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o PIT to dotyczy przychodów z podziału majątku, rodzi się pytanie, czy zakres tego zwolnienia obejmuje również kwestie związane z przejęciem przez jednego z małżonków kredytu hipotecznego zaciągniętego na wspólne mieszkanie byłych małżonków. Umowa najmu w Kodeksie cywilnym. Jak mówi art. 659 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (wraz z późn. zm., zwanej dalej kc) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. § 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Określenie sposobu korzystania z mieszkania, polega na przydzieleniu każdemu z rozwiedzionych małżonków określonej części mieszkania do wyłącznego korzystania. Przykładowo żona może korzystać wyłącznie z jednego pokoju, a pomieszczenia takie jak kuchnia, łazienka czy piwnica, pozostają nadal we wspólnym korzystaniu obojga Sam inwestuję w mieszkania na wynajem w Polsce i za granicą, wynajmowane w całości oraz na pokoje. W swojej historii inwestora przeszedłem również przez apartament na wynajem krótkoterminowy w Zakopanem, flipy oraz podnajem długoterminowy. Reasumując, uważam, iż nie powinien Pan dopuścić do niepodpisania przez jednego z małżonków wspomnianego oświadczenia. Właśnie przy podpisywaniu umowy najmu strony są najbardziej zainteresowane i niejako „zmuszone” do współpracy, zwłaszcza gdy ustawa wskazuje konkretne wymogi. W mojej ocenie później już Pan tego nie osiągniętego z najmu, dzierżawy itp. przez jednego z małżonków. Oświadczenie należy złożyć najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy przychód w roku podatkowym z tego tytułu (w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych tj. wg skali podatkowej oraz w formie ryczałtu od Czytaj: SN: Podział majątku małżonków z pominięciem obciążenia hipotecznego. Z wyrokiem nie zgodziła się Ewa G. i wniosła o zasądzenie na jej rzecz 143 tys. zł skoro wartość mieszkania wynosi 287 tys. 300 zł. Stwierdziła, że błąd sądu polegał na tym, że wartość mieszkania pomniejszył o sumę zobowiązania wobec banku. tFOz. Prawo przewiduje szczególne rozwiązania dotyczące nawiązania stosunku najmu między wynajmującym, a najemcą, który posiada własną rodzinę. Rozwiązania te mają na celu zapewnienie odpowiedniej ochrony rodzinie najemcy ( a konkretnie jego małżonkowi). Wspólny najem dla małżonków Jeżeli umowa najmu została zawarta w trakcie trwania małżeństwa, a dany lokal ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej rodziny, to wówczas oboje małżonków automatycznie staje się współnajemcami danego lokalu. Do powstania współnajmu nie jest potrzebny podpis obojga małżonków na umowie, wystarczy podpis jednego z małżonków oraz to, że dane mieszkanie będzie służyło zaspokajaniu ich wspólnych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli natomiast mieszkanie będzie służyło zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych tylko jednego małżonka np. związanych z separacją, to najem taki nie będzie dotyczył całej rodziny i drugi z małżonków nie stanie się powstania wspólności najmu nie ma znaczenia to, jaki panuje ustrój majątkowy między małżonkami. Małżeńska wspólność najmu lokalu mieszkaniowego ma charakter łączny i przymusowy. Oznacza to, że korzysta ona ze szczególnie mocnej ochrony prawnej. W przypadku śmierci jednego z małżonków drugi nie musi obawiać się o swoją przyszłość w zakresie prawa najmu, ponieważ od samego początku było on stroną umowy najmu pomimo tego, że nie figurował w umowie najmu. Co w przypadku rozwodu W przypadku, gdy między małżonkami dochodzi do rozwodu, wówczas najem mieszkania jest traktowany jako majątek dorobkowy byłych małżonków i podlega podziałowi. Jeśli w sprawie o podział majątku sąd przyznaje prawo najmu jednemu z byłych małżonków, to musi przyznać lokal socjalny drugiemu, gdy ten spełnia ku temu warunki. Możliwa jest również sytuacja, w której sąd przyznaje mieszkanie jednemu z małżonków, a drugi z byłych małżonków otrzymuje spłatę swojego udziału z tytułu prawa najmu lokalu. Bez znaczenia jest tutaj fakt czy najem mieszkania dotyczy jednego, czy też obojga małżonków, ważne jest to, że umowa była zawarta w trakcie trwania małżeństwa. Z reguły sąd dokonuje podziału najmowanego mieszkania w określonych częściach, oznaczając zakres korzystania przez byłych małżonków z poszczególnych pomieszczeń wchodzących w skład mieszkania. Taki stan rzeczy wynika z tego, że każdy z byłych małżonków zachowuje status współnajemcy z racji tego, iż przysługuje mu udział w majątku wspólnym (którym jest również prawo najmu lokalu). Prawo najmu trwa nadal pomimo rozwodu i oboje eks -małżonkowie pozostają nadal współnajemcami pomimo tego, że nie są już regulacja prowadziłaby do sytuacji, w których jeden z małżonków pozostawałby bez mieszkania, co w znacznym stopniu przyczyniłoby do wzrostu eksmisji (a także zjawiska bezdomności), i miałoby dalece niekorzystne skutki prawna: art. 680(1) kodeksu cywilnego art. 32 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Polski Ład. Ściąga dla przedsiębiorców, księgowych, kadrowych (PDF) Najem Rozwiązanie najmu przez jednego z najemców Indywidualne porady prawne Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-03-28 • Aktualizacja: 2022-06-07 Wynajmuję mieszkanie, korzystając z umowy najmu okazjonalnego. Umowa została zawarta od do r. Kilka dni temu najemczyni poinformowała mnie telefonicznie o tym, że chce zrezygnować z najmu mieszkania, ponieważ rozeszła się z mężem. Umowa została spisana z obojgiem małżonków. W umówię nie zawarto informacji o możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę. Bardzo proszę o pomoc, co mogę zrobić w tej sytuacji. Czy mogę domagać się zapłaty za czas umowy? Czy kaucję mogę zatrzymać na poczet rozliczenia rachunków, w tym ogrzewania, które to rozliczenie otrzymam dopiero we wrześniu? Jak powinnam poinformować najemców o ewentualnym odszkodowaniu?Z poważaniem,Katarzyna Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Wypowiadanie umowy najmu W pierwszej kolejności należy wskazać, iż poza szczególnymi przypadkami wskazanymi w ustawie o prawach lokatorów, wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony jest niemożliwe, jeśli nie zostało przewidziane w samej umowie. Taki stan rzeczy wynika ogólnych przepisów dotyczących najmu, określonych w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego: „Art. 673 § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Paragraf trzeci pozwala na wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, jedynie w wypadkach wskazanych w samej umowie. Innymi słowy, jeśli wypadki takie w umowie nie zostały przewidziane, to jej jednostronne wypowiedzenie przez najemcę nie jest możliwe. Natomiast jeśli doszłoby do zerwania tak zawartej umowy przez najemcę, rodzi to roszczenia odszkodowawcze. Innymi słowy może domagać się Pani wówczas zapłaty za cały okres najmu, plus zaległe opłaty, które nie zostały jeszcze rozliczone. Najlepszym wyjściem z sytuacji w chwili obecnej jest poinformowanie najemcy (choćby telefonicznie, bo na razie najemca nie przesłał oficjalnego wypowiedzenia umowy), że wypowiedzenie umowy nie jest niestety możliwe przed upływem terminu. Tym bardziej, że może zdarzyć się tak, że w mieszkaniu zamieszkiwać będzie teraz tylko jeden z małżonków, co nie powinno mieć dla Pani znaczenia, o ile tylko czynsz będzie terminowo regulowany. Co więcej, jeśli zgodziłaby się Pani na rozwiązanie umowy przez druga stronę, to można by uznać, że doszło do rozwiązania umowy za porozumieniem stron, co za tym idzie, nie przysługiwałoby Pani roszczenie odszkodowawcze. Jeśli jednak zdarzyłoby się tak, że oboje najemcy opuszczą lokal i przestaną regulować czynsz, to uznać należy że doszło do faktycznego zerwania umowy. Tak jak pisałem, będzie mogła Pani wystąpić wówczas z roszczeniem odszkodowawczym. Podstawę prawną takiego roszczenia stanowić będzie art. 471 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”. Jeśli chodzi o zatrzymanie kaucji, to zasady jej dotyczące powinny znajdować się w samej umowie. Zakładam, że zatrzymanie kaucji możliwe jest także w przypadku braku zapłaty czynszu, a co za tym idzie, także w przypadku, jeśli najemcy wyprowadzą się i przestaną opłacać czynsz. Zobacz również: Zgoda współmałżonka na wynajem mieszkania wzór Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Indywidualne porady prawne Indywidualne Porady Prawne Masz problem z najmem?Opisz swój problem i zadaj pytania.(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje) Wynajem nieruchomości mieszkalnych to obecnie jeden z najpopularniejszych sposobów zarabiania pieniędzy. Zysk z najmu nadal jest wyższy niż na lokacie, a na rynku nie brakuje osób, które chcą korzystać z wynajmu. Zajmują się nim głównie osoby w średnim wieku. Wiele z nich wynajmuje mieszkania będące współwłasnością z ich małżonkiem. Jak zatem powinni rozliczyć najem prywatny u małżonków? Współwłasność małżeńska Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195–221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zwanej dalej kc. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (patrz art. 195 kc). Zgodnie z art. 196 § 1 kc współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się natomiast przepisy niniejszego działu (§ 2 ww. przepisu). W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Zgodnie z brzmieniem art. 36 § 1 oraz § 2 cyt. ustawy oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach go obciążających. Każdy z małżonków może samodzielnie nim zarządzać, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Intercyza małżeńska Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy. Ponadto powyższy ustrój ulegnie zmianie na skutek orzeczenia sądu (patrz art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa, np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (patrz art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd, między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty, stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Stosownie do art. 501 Kodeksu – w razie ustania wspólności udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Tym samym z chwilą ustania wspólności ustawowej dochodzi do przekształcenia współwłasności łącznej we współwłasność w częściach ułamkowych, a każdy z małżonków może rozporządzać swoim udziałem w majątku wspólnym, który według domniemania jest równy udziałowi drugiego współmałżonka i wynosi 1/2. Następnie małżonkowie mogą zdecydować o sposobie podziału majątku wspólnego. Najem prywatny u małżonków a ryczałt Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, dalej – ustawa o ryczałcie. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ryczałcie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów stosuje się art. 11 ust. 2–2b ustawy o podatku z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady podlegają odrębnemu opodatkowaniu. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów. Przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady podlegają odrębnemu opodatkowaniu. Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o ryczałcie osiągane przez osoby fizyczne przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Z art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie wynika, że zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich. W myśl art. 12 ust. 13 ww. ustawy, w przypadku osiągania przez małżonków przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, kwota przychodów określona w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, dotyczy łącznie obojga małżonków. Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy małżonkowie są współwłaścicielami nieruchomości, uzyskiwane przychody będą mogły być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5% przychodów. Czyli limit liczymy dla nich wspólnie. Najem prywatny u małżonków z podpisaną intercyzą a limit Małżonkowie, którzy mają podpisana rozdzielność majątkową, również muszą stosować powyższy limit. Potwierdza to interpretacja Dyrektora Informacji Skarbowej z 20 października 2018 r., numer „Z przytoczonej regulacji wynika, że określony w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym limit przychodów w wysokości 100 000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków osiągających przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, zawieranych poza działalnością gospodarczą. Nie jest istotne, czy przedmiot najmu należy do majątku wspólnego, czy do majątków odrębnych małżonków. Zatem limit przychodów w wysokości 100 000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków niezależnie od obowiązującego ustroju majątkowego. Biorąc pod uwagę przytoczone regulacje oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dla małżonków wynajmujących nieruchomości w ramach najmu prywatnego, opodatkowujących uzyskane z tego tytułu przychody ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, istnieje wspólny limit przychodów, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, a wynajmowane przez każdego z nich z osobna nieruchomości wchodzą w skład majątku odrębnego, jak i sytuacji, gdy między małżonkami będzie zawarta umowa rozdzielności majątkowej. Reasumując – limit przychodu z najmu (100 000 zł), do którego stawka ryczałtu wynosi 8,5%, a powyżej 12,5%, jest wspólny dla małżonków. Bez znaczenia pozostaje, czy między małżonkami istnieje ustawowa wspólność majątkowa, czy też zostałaby zawarta umowa rozdzielności majątkowej”.

wynajem mieszkania przez jednego z małżonków